ACHAT IMMOBILIER : DES LITIGES
Les Faits
Notre adhérent nous sollicite pour un avis ;
- Courant 2021 il nous précise que son père a acheté par l’intermédiaire d’un agent immobilier une maison. L’acte de vente mentionnait la proximité d’une future construction d’une voie routière rapide et précisait que l’acheteur en faisait son affaire, âgé et peu averti il n’a pas cherché à en savoir plus.
- Un an plis tard victime d’un AVC, il a voulu revendre sa maison. Étonné de ne recevoir aucune visite, il a fini par apprendre d’un voisin que sa parcelle était située sur le tracé même de la route selon des plans connus depuis 2018
- De fait aucune possibilité de vendre il doit attendre d’être exproprié et percevoir une indemnité !
Nous avons indiqué à son fils que le vendeur qui avait connaissance de ce projet aurait dû avertir son père et que son silence s’apparente à un « dol » qui en droit est une manœuvre d’un cocontractant dans le but de tromper son partenaire et provoquer chez lui une erreur. Le « dol » est sanctionné par la nullité du contrat. Nous avons conseillé à notre adhérent d’aider son père à exiger la nullité de la vente pour vice caché ou non-conformité du bien vendu à celui décrit dans l’acte en portant l’affaire devant le tribunal judiciaire.
- Monsieur et madame B visitent et achètent une maison secondaire situé dans le bocage normand. Le lendemain de leur installation ils constatent l’absence d’arrivée d’eau dans la cuisine. Disposant du numéro du portable des vendeurs ils apprennent qu’un problème de plomberie est à l’origine de ce désordre et que l’agent immobilier qui a traité le dossier leur a demandé de ne rien dire !
Dans un courrier motivé l’antenne UFC QUE CHOISIR demande à l’agence de rembourser la facture de réparation payée par les époux B. Sans complexe le gérant propose une indemnisation de 700 € sur une facture de1553 €.
Devant nos menaces de saisir la commission de contrôle (X) l’agence immobilière a remboursé totalement les époux B.
(X) Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) est un organisme représentatif de la profession immobilière, instauré par la loi ALUR, qui a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités exercées par les professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de listes, syndics de copropriété).
Autre cas
La dissimulation de conflits de voisinage ou de trouble du voisinage peut être une raison suffisamment grave pour annuler la vente d’un bien immobilier par la Cour de cassation.
- Dans cette affaire un acheteur avait signé un compromis de vente portant sur un appartement. Toutefois, l’acheteur avait refusé de signer l’acte définitif de vente quelques semaines plus tard, considérant que le vendeur n’avait pas attiré son attention sur un problème connu de trouble du voisinage. En effet, il existait une procédure judiciaire en cours pour diverses nuisances à l’encontre du voisin situé sur le même pallier que l’appartement en vente.
Le propriétaire n’avait pas simplement omis de préciser cela, il avait assuré à l’acheteur lors des visites qu’il n’existait pas de problème de voisinage et surtout le vendeur n’avait pas hésiter à assigner l’acheteur afin d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue en cas de rétractation !
Bon à savoir
Le vice caché s’oppose au vice apparent que les acquéreurs sont censés avoir vu lors des visites. Le vice caché correspond à tout ce qui n’était pas visible lors des visites. Les vices cachés sont par définition cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.
Par exemple peuvent être considérés comme des vices cachés :
Une infestation de termites non déclarée et non traitée, un chauffage hors d’usage, l’absence d’eau courante, une dalle de béton fissurée, le défaut d’homogénéité du carrelage, l’humidité et le défaut d’étanchéité, le caractère inondable d’une maison etc.
Mais Il convient de tenir compte que la plupart des actes de vente comprennent une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en faveur du vendeur.
Souvent l’acte de vente stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ».
Cependant cette clause, qui empêche l’acquéreur d’agir contre le vendeur en invoquant la garantie des vices cachés (art. 1643 du code civil), ne s’applique pas dans deux cas :
Lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction.
Quand l’acquéreur prouve que le vice était connu du vendeur.
Nos conseils
Quel que soit le vendeur du bien (un particulier ou un professionnel) il existe une obligation de communiquer une information complète à l’acquéreur sur l’état du bien au moment de la vente.
A cet égard l’état de la toiture, l’écoulement des eaux fluviales et des sanitaires doivent faire l’objet d’un examen attentif au regard des nombreux litiges observés.
Pour rappel
Une annonce immobilière doit préciser le classement énergétique du bien déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet d’estimer la consommation énergétique du logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Le DPE indique le montant des dépenses théoriques annuelles d’énergie pour un usage standard.
L’audit énergétique est depuis 1er avril 2023 un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente d’une maison énergivore. Les maisons concernées sont celles que le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe F ou G. L’audit énergétique guide l’acheteur dans ses travaux de rénovation énergétique.
Pour autant, il peut arriver que le vendeur particulier soit de mauvaise foi en refusant tout dialogue contradictoire. L’acheteur dispose alors de deux ans à compter de la découverte des désordres (et non à partir de la date de l’achat) pour faire valoir auprès des tribunaux la garantie des vices cachés.
L’action n’est envisageable que si le problème découvert est suffisamment grave rendant le logement inhabitable ou diminuant tellement son usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou pas à ce prix.
En présence d’un vendeur particulier, il faudra en outre prouver la mauvaise foi du vendeur. Le faisceau d’indices doit permettre au juge de dire « il le savait ».
Par exemple votre vendeur a posé du carrelage pour camoufler un mur humide ou de l’enduit et de la peinture neuve pour masquer des fissures.
UFC QUE CHOISIR VAR EST : Octobre 2023
