Modalités de calcul et de déclaration de la taxe sur les plus-values élevées résultant de la cession d’immeubles et de droits réels immobiliers.
Formalités déclaratives
A l’article 1609 nonies G du Code général des impôts, il est institué une nouvelle taxe sur les plus-values réalisées à raison des plus-values imposables d’un montant supérieur à 50.000 euros. Elle est assise sur les plus-values immobilières imposables à l’impôt sur le revenu ou soumises au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du Code général des impôts.
La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou de droits immobiliers est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. Elle est ensuite réduite de l’abattement pour durée de détention prévu au I de l’article 150 VC du même code (dès lors que cette durée est au minimum de 6 années).
Dans sa documentation fiscale, l’administration a procédé à la correction d’une erreur matérielle (que la rédaction de Net-iris avait signalé en début d’année), mais aussi a apporté des précisions concernant cette taxe. C’est ainsi qu’il est précisé que la taxe est due à raison des plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012.
Barème de calcul de la taxe
La taxe est due par le cédant selon le barème suivant :
Montant de la plus-value imposable (PV) Règle de calcul de la taxe
- De 50.001 à 60.000 euros 2% PV – [(60.000 – PV) x 1/20]
- De 60.001 à 100.000 euros 2% PV
- De 100.001 à 110.000 euros 3% PV – [(110.000 – PV) x 1/10]
- De 110.001 à 150.000 euros 3% PV
- De 150.001 à 160.000 euros 4% PV – [(160.000 – PV) x 15/100]
- De 160.001 à 200.000 euros 4% PV
- De 200.001 à 210.000 euros 5% PV – [(210.000 – PV) x 20/100]
- De 210.001 à 250.000 euros 5% PV
- De 250.001 à 260.000 euros 6% PV – [(260.000 – PV) x 25/100]
- Supérieur à 260.000 euros 6% PV
Les taux du barème sont applicables au montant total de la plus-value imposable correspondante réalisée par le cédant, et cela dès le premier euro de plus-value imposable réalisée par le cédant.
Abattement pour durée de détention
La plus-value brute réalisée est réduite d’un abattement fixé à :
- 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème ;
- 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17ème ;
- 8% pour chaque année de détention au-delà de la 24ème.
Exemple de calcul de la taxe sur les plus-values immobilières élevées
Si un couple marié sous le régime légal ayant acquis il y a 4 ans, pour 110.000 euros un petit appartement, puis l’a revendu après travaux 225.000 euros, la plus-value réalisée a été de 115.000 euros (225.000 – 110.000). Compte tenu du faible laps de temps qui s’est écoulé depuis l’achat, l’abattement pour durée de détention ne s’applique pas.
La quote-part de plus-value revenant à chaque époux (2 parts) étant de 57.500 euros, la plus-value nette imposable (appréciée au niveau de la quote-part part du bien revenant à chaque époux), se trouve être supérieure à 50.000 euros. La taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique.
Le montant de la taxe devant être acquittée par chacun des époux est selon la formule retenue dans le tableau ci-dessus, de 1.025 euros pour chacun des membres du couple (soit 2.050 euros au total).
(2% x 57.500) – [(60.000 – 57.500) x 1/20], soit 1.150 – (2500 x 1/20) = 1.150 – 125
Si la durée de détention avait été de 10 ans dans cette exemple, le couple aurait bénéficié d’un abattement de 10% (5 années de détention au-delà de la 5ème), soit d’un abattement de 5.750 euros (10% x 57.500). Dans ce cas, la taxe aurait été calculée sur la somme de 51.750 euros (57.500 – 5.750).
Formalités déclaratives
Lors de l’enregistrement de l’acte de cession, la taxe due par le cédant doit également être versée. Il convient de joindre, selon le cas :
- la déclaration n°2048-IMM (CERFA 12359*11 : déclaration de plus-values sur cession d’immeubles ou de droits immobiliers),
- ou la déclaration n°2048 M (CERFA 12358*08 : déclaration de plus-values sur cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière) et la déclaration n°2048 M bis (CERFA 12357*07 : déclaration de plus-value d’échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière).
Si la plus-value réalisée ne donne pas lieu à imposition à l’impôt sur le revenu, alors aucune déclaration n’est à fournir.
