Le dépôt de garantie en 10 questions selon l’INC
Pour le locataire, le dépôt de garantie, souvent appelé improprement « caution », est une dépense supplémentaire en début de location. Pour le bailleur, c’est une garantie qui peut, selon les situations, s’avérer limitée. Et en fin de location, il peut représenter un sujet de discorde entre les deux…
Les règles régissant le dépôt de garantie en matière locative sont fixées par les articles 22 (location vide) et 25-6 (location meublée) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR.
Cette fiche pratique de l’Institut national de la consommation présente les principales problématiques qui peuvent se poser au locataire comme au bailleur en matière de dépôt de garantie.
Application dans le temps des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par la loi ALUR
Principe : les dispositions de l’article 22 relatives au dépôt de garantie s’appliquent à tous les contrats de location pour les logements vides comme pour les logements meublés (bail en cours, nouveau bail ou faisant l’objet d’un renouvellement).
Exception : concernant les locations meublées, le premier alinéa de l’article 22 relatif au montant du dépôt de garantie ne s’applique qu’aux nouveaux baux ou à ceux faisant l’objet d’un renouvellement depuis le 8 août 2015. En effet, avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le montant des dépôts de garantie en location meublée était libre. Il est désormais limité à deux mois de loyer en principal.
1 – A QUOI SERT LE DEPÔT DE GARANTIE ? EST-IL OBLIGATOIRE ?
C’est une garantie
Comme son nom l’indique, c’est une garantie. Le dépôt de garantie sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location, etc. Ce dépôt doit conserver cette nature de garantie jusqu’au dernier jour de la location. Le locataire qui s’abstient de payer le dernier mois de loyer, sous prétexte que le bailleur en détient déjà le montant, se met dans son tort. Si le bailleur l’assignait en paiement de dettes quelconques, le locataire pourrait être condamné à payer les frais de procédure.
Il n’est pas obligatoire
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il l’est seulement s’il « est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire (article 22, alinéa 1 de la loi 89).
2 – QUEL EST SON MONTANT ?
Le dépôt de garantie représente un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Il peut représenter jusqu’à deux mois de loyer hors charges, si la location porte sur :
- un logement loué meublé (article 25-6 de la loi de 1989) ;
- un logement HLM non conventionné dont le loyer est payable en fin de mois (article 75 de la loi du 1er septembre 1948) ;
- un logement conventionné (APL) hors secteur social (article 15 de la convention type annexée à l’article R. 353-90 du code de la construction et de l’habitation).
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance et pour une durée supérieure à deux mois (par trimestre, par exemple).
3 – OU TROUVER DES AIDES POUR FINANCER LE DEPOT DE GARANTIE ?
Même réduit à un mois de loyer, le dépôt de garantie est un débours qui s’ajoute au loyer d’avance généralement demandé et, souvent, aux frais d’agence. Le locataire peut donc se faire aider. Voici les deux principales aides mises à sa disposition.
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Les aides des fonds de solidarité pour le logement (FSL) sont réservées aux personnes en difficulté. Leurs conditions d’attribution sont fixées au niveau du département, il est donc nécessaire de se renseigner auprès des services sociaux de la mairie ou de la caisse d’allocations familiales (CAF).
4 – LE BAILLEUR PEUT-IL EXIGER D’AUTRES GARANTIES ?..
5 – LE DEPÔT DE GARANTIE PENDANT LA LOCATION..
6 – LE LOCATAIRE PEUT-IL DEMANDER DES INTERÊTS SUR LA SOMME VERSEE ?..
7 – QUAND LE DEPÔT DE GARANTIE DOIT-IL ETRE RESTITUE ?..
8 – QUELLES SOMMES LE BAILLEUR PEUT-IL RETENIR SUR LE DEPÔT DE GARANTIE ?..
9 – QUELLES SONT LES MODALITES DE RESTITUTION DU DEPÔT DE GARANTIE ?..
10 – LORSQUE LE BAILLEUR REFUSE DE RESTITUER TOUT OU PARTIE DU DEPÔT, QUE FAIRE ?..
Laurine CARACCHIOLI
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