Logement immobilier colocation, sous location, cession de bail par l’INC
En principe, seul le locataire est titulaire de droits sur le logement. Mais il arrive que d’autres occupants les revendiquent à leur tour. Parfois à raison, parfois à tort, selon que le locataire principal leur aura transmis, légalement ou non, tout ou partie de ses droits.
1 – LA COLOCATION (article 8-1 de la loi de 1989)
On parle de colocation lorsque le logement constitue la résidence principale de plusieurs locataires (colocataires ou copreneur). Cette forme de location n’appelle pas de remarque particulière, sauf peut-être en cas d’impayés ou de congé donné par un seul des colocataires.
Désormais encadrée
Très peu encadrée jusqu’à lors, il existe désormais une définition concrète de la colocation : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » (article 8-1 de la loi de 1989). Les contrats de colocation sont soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs.
Attention aux fausses colocations !
Partager un appartement à plusieurs présente de nombreux avantages et les offres fleurissent dans la presse et sur Internet. Si ce mode d’occupation est accepté par le bailleur, et si tous les occupants figurent au contrat ou sur un avenant, la situation est claire et sans risque : c’est une véritable colocation. Dans le cas contraire, il s’agit juridiquement d’une sous-location ou d’une cession de bail, vraisemblablement interdite.
La conclusion d’un contrat type de location à bail unique : un contrat type pour tous
Le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, définit des contrats types qui s’appliquent aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique, et ce, depuis le 1er août 2015. A savoir que la colocation est soumise au régime juridique dont dépend le logement (location meublée, location HLM, etc.).
Le dépôt de garantie
Il est possible pour le bailleur de demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à un mois de loyer en principal pour les locations vides (article 22) et deux mois pour les locations meublées (article 25-6).
Il est versé à l’entrée dans les lieux et est restitué à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires.
La fixation du loyer
La fixation du loyer (articles 17 pour la location vide ou 25-9 pour la location meublée) est :
- libre dans les zones non concernés par l’encadrement des loyers ;
- plafonnée, dans la limite du loyer de référence majoré, dans les zones d’encadrement.
Pour plus de détails sur l’encadrement des loyers, consulter la fiche pratique de l’INC « Mieux comprendre l’encadrement des loyers ».
Il est aussi nécessaire de respecter le degré d’occupation du logement (« normes de peuplement » issues de l’article L. 831-3, I, 2° du code de la sécurité sociale). Pour plus de détails sur les indices de peuplement, voir le site de l’INSEE.
Attention : le montant de la somme des loyers perçus par l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement.
Les charges
Le bailleur reçoit de chaque copreneur une quote-part du loyer (charges comprises). Il peut récupérer es charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail vide (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) ou meublé (article 25-10 de la loi de 1989) de deux façons :
S’il s’agit de provisions mensuelles de charges : les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Dans ce cas, il faut comparer les provisions versées par les copreneurs avec les dépenses réellement engagées par le propriétaire.
S’il s’agit d’un forfait versé en même temps que le loyer : le montant et la périodicité du versement doivent être définis dans le contrat, et il ne pourra pas y avoir de régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles déterminé en fonction de l’article 23, et comme le loyer principal et, dans les mêmes conditions, le forfait de charges peut être révisé chaque année. Enfin, le montant de ce forfait ne doit pas être disproportionné au regard des charges payées précédemment par le même locataire ou par le précédent.
La liste des charges récupérables sur le locataire est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
En cas d’impayés
Le bailleur doit-il poursuivre chaque copreneur (ou locataire), ou peut-il se retourner contre un seul copreneur ? Si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, les locataires ne sont pas solidaires. Chacun ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part. À l’inverse, si le contrat contient une clause par laquelle les preneurs se « déclarent solidaires » ou « s’engagent solidairement », chacun peut être poursuivi pour la totalité. Celui qui a payé se retournera alors contre son ou ses copreneurs.
En cas de congé donné par tous les copreneurs
C’est la situation la moins délicate. Le congé commun (avec tous les noms et signatures) ou individuel (par un locataire) est adressé au bailleur et le montant du dépôt de garantie est alors versé par le bailleur à l’un d’entre eux. A chaque copreneurs de s’arranger pour la répartition de sa quote-part.
En cas de congé donné par un des copreneurs, existe-il une solidarité ?
Plusieurs problématiques peuvent se poser. En voici quelques exemples :
Ce congé met-il fin au contrat ? Non. Chacun est titulaire d’un droit. Le départ de l’un d’eux ne constitue pas une clause de résiliation de la location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux restés dans les lieux. Le contrat peut cependant prévoir que, dans une telle hypothèse, le bail serait résilié, ou encore qu’il serait demandé au(x) locataire(s) restant dans les lieux de fournir alors le cautionnement financier d’une tierce personne. De telles clauses sont valables.
Celui qui a donné congé est-il libéré du paiement des loyers ? Si le contrat ne contient pas de clause de solidarité, le locataire est libéré du paiement des loyers dès la fin de son préavis. En revanche, si le contrat contient une clause de solidarité, a solidarité d’un des colocataires (et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui) prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire est entré dans les lieux. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Le contrat de bail doit identifier clairement le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution (article 8-1 de la loi de 1989). De plus, la loi précise que l’acte de cautionnement des obligations des colocataires doit identifier nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.
Celui qui a donné congé peut-il demander sa quote-part du dépôt de garantie ?
Non. Même en l’absence d’une clause de solidarité car le remboursement suppose la restitution effective des lieux. La question doit alors se résoudre à l’amiable entre copreneurs.
La conclusion de plusieurs contrats entre le bailleur et ses locataires : chacun son contrat
C’est une possibilité que peut choisir le bailleur. Dans ce cas, ce dernier signe un contrat de location indépendant avec chaque (co)locataire.
A savoir que le contrat type ne s’applique pas aux colocations, de logement vide ou meublé, formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (articles 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale).
Attention : lorsque la colocation donne lieu à la conclusion de plusieurs contrats, elle constitue une division de logement. La superficie doit alors être supérieure à 14 m² ou le volume habitable à 33 m3 au moins par habitant pour les 4 premiers habitants (article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation).
Contrairement à la conclusion d’un bail unique :
en cas de congé donné par un des copreneurs pour sa partie privative, le bailleur peut choisir un nouveau colocataire sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires. Pareillement, en cas de proprosition de renouvellement de bail ou de congé par exemple, le bailleur devra adresser à chaque colocataire toute notification ;
le colocataire sortant récupère son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat ;
la durée de chaque contrat peut être modulée en fonction de la demande du locataire (par exemple : un contrat de neuf mois pour un étudiant et un contrat d’un an pour le ou les autre(s) colocataire(s))…
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