Combien coûte un rachat de crédit par cBanque
Comme en 2015, l’approche du printemps annonce des beaux jours pour les emprunteurs immobiliers, avec des taux au plus bas. L’occasion de renégocier son crédit ! Mais, contrairement à l’an passé, les banques limitent les renégociations, ce qui pousse les emprunteurs à changer de banque en effectuant un rachat : une opération plus coûteuse que la simple renégociation. Zoom sur les différents frais engendrés par le rachat de prêt immobilier.
Record ? Pas encore ? Si les courtiers en prêt immobilier n’accordent pas leurs violons, tout indique que ces fameux records de taux bas seront effectivement battus dans les semaines à venir ou au cœur du printemps. Autrement dit, pour ceux qui remboursent actuellement un prêt à l’habitat, une nouvelle fenêtre s’ouvre pour racheter leur crédit.
Comment savoir si cette opération peut être rentable ?
Il existe une règle simplifiée : ne s’intéresser à la question que si, pour une même durée, les taux sont désormais d’un point inférieur au taux du prêt initial. Mais cette technique n’offre qu’un vague ordre d’idée. « Dans les faits, un écart de 0,70 point peut parfois suffire », affirme Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux . « Plus la durée de l’emprunt est longue, et plus le capital restant à rembourser est important, alors plus l’écart entre les taux peut être réduit. » Si bien que des emprunteurs ayant déjà racheté ou renégocié leur crédit peuvent à nouveau tenter l’opération : « Actuellement, beaucoup de clients procèdent à un rachat pour la 2e ou 3e fois », affirme Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Mais cette opération engendre des coûts, que le nouveau crédit va devoir couvrir.
Des indemnités de remboursement anticipé
Votre contrat de prêt prévoit très probablement des pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA). Si ce point a fait l’objet d’une négociation, les pénalités peuvent être réduites voire annulées dans certains cas. Mais les banques se couvrent généralement en maintenant des IRA en cas de rachat de crédit par une banque concurrente. Elles ne peuvent dépasser aucun des deux critères suivants :
- 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ;
- 3% du capital restant dû (CRD) avant le remboursement.
Toutefois, en cette période de taux bas, pour les prêts récents, c’est le premier des deux critères qui s’applique, ce qui limite le montant des IRA.
- Exemple : Isabelle a conclu un prêt bancaire de 200.000 euros en mars 2011 au taux fixe de 4% sur 20 ans. Le capital restant dû est aujourd’hui de 163.848 euros et les IRA se chiffrent à 3.277 euros en cas de rachat total en ce début de mois, à date d’échéance.
Des frais fluctuant liés à la garantie
Quelle que soit la garantie que vous avez choisie initialement (hypothèque, Crédit Logement, privilège de prêteur de deniers), changer d’établissement de crédit entraîne des coûts. Vous aviez opté pour la garantie hypothécaire ou pour le PPD sur votre prêt initial ? Une mainlevée sera nécessaire et elle va engendrer émoluments du notaire, droits et contributions au Trésor public, etc. Pour simplifier, les courtiers estiment environ ces frais à 1% du capital restant dû, même si ces frais se calculent sur le crédit initial.
- Exemple. Isabelle avait signé une garantie hypothécaire. La Chambre des notaires Paris-Ile-de-France estime à 900 euros les frais de mainlevée, en précisant qu’il ne s’agit que d’une estimation « simplifiée », en ligne, le coût réel pouvant être très variable.
Vous aviez opté pour le cautionnement ? Que la garantie ait été conclue auprès d’un organisme interne au groupe bancaire ou auprès de Crédit Logement, le principe reste le même : le transfert est impossible. « Il y a une nouvelle étude de risque, puisque le client est désormais plus âgé, le prêt plus court, etc. », liste Maël Bernier, de Meilleurtaux. Concernant la caution du prêt initial, Crédit Logement restituera une partie (environ 70%) de la garantie versée une fois « que le premier prêt est remboursé en totalité », avec un délai d’environ un mois précise Crédit Logement.
Le nouveau prêt devra lui aussi prévoir une garantie. Même sans prendre en compte la restitution de la première caution, la garantie Crédit Logement s’avère généralement plus avantageuse que la garantie hypothécaire. Si la banque réclame une hypothèque, il faut compter environ 1,5% du nouvel emprunt pour l’inscription ou la réinscription.
- Exemple. Pour Isabelle, le coût d’une nouvelle garantie hypothécaire dépasse les 2.500 euros (1,5% du CRD). Si la banque accepte la caution Crédit Logement, le simulateur en ligne de la société chiffre la caution à près de 2.100 euros.
Les frais de dossier ou de courtage
L’intermédiaire doit rémunérer son activité : les courtiers réclament des honoraires forfaitaires ou calculés en pourcentage (souvent 1%) du montant du crédit. Des honoraires auxquels vous échappez chez certains courtiers en ligne, qui se rémunèrent uniquement sur la commission (1% du montant emprunté) que leur reverse la banque rachetant le prêt. Dans tous les cas, les courtiers sont soumis à une obligation de conseil et une simple simulation reste gratuite.
Combien gagnent les courtiers sur votre offre de prêt
La nouvelle banque prêteuse peut en outre réclamer des frais de dossier : « De 300 à 500 euros selon les enseignes, au grand maximum 800 euros », estime Maël Bernier. Des frais qui peuvent aussi être annulés dans le cadre d’une négociation. Les banques en ligne Boursorama et ING Direct se sont par ailleurs positionnées sur le rachat de crédit et permettent d’effectuer une simulation gratuite, Boursorama promettant en outre des frais de dossier « offerts ». BforBank et Monabanq ont aussi annoncé une offre de crédit immobilier en 2016.
Grand maximum 7% du capital restant dû
« 3% du capital restant dû maximum pour les indemnités de remboursement anticipé, 3% pour la garantie, et 1% pour les frais de dossier et de courtage : dans le pire des cas, les frais atteignent 7% du capital restant dû », estime Philippe Taboret, de Cafpi. Une estimation que Maël Bernier, de Meilleurtaux, juge « élevée », le directeur général adjoint de Cafpi prenant en compte le mode de calcul le plus défavorable pour les IRA, qui ne concerne que les prêts aux taux très élevés.
- Exemple. Avec 3.277 euros d’IRA, près de 2.100 euros de caution Crédit Logement et 1.000 euros de frais de dossier et de courtage, le rachat de crédit d’Isabelle coûte environ 6.370 euros, soit légèrement moins de 4% du capital restant dû.
Baisser les mensualités ou la durée ?
Le nouveau crédit doit nécessairement couvrir ces frais, tout en permettant à l’emprunteur de réduire le coût de son crédit. Les gains varient ensuite selon le choix de l’emprunteur : baisser la durée du prêt ou diminuer les mensualités. La première option optimise le financement puisqu’elle permet de rembourser plus rapidement le capital et, mécaniquement, de diminuer les intérêts. Toutefois, lors de la période d’afflux de rachats et renégociations, en 2015, « 90% des clients en ont profité pour diminuer leurs mensualités, afin de gagner en pouvoir d’achat », selon Maël Bernier. Un choix parfois contraint, la nouvelle banque prêteuse pouvant réclamer de baisser le taux d’endettement lors de l’étude du dossier.
- Exemple. Pour Isabelle, un rachat de crédit aux conditions actuelles de financement (1,90%, taux moyen pour un crédit de 15 ans) permet un gain, sur les intérêts, de 23.355 euros en abaissant les mensualités (hors assurance) de 1.212 à 1.047 euros, et de 27.269 euros en réduisant la durée de crédit. Et ce malgré les 6.370 euros de frais.
Des économies sur l’assurance emprunteur
Autre bonne nouvelle : à couverture et à taux d’assurance équivalents, pour l’assurance de prêt, le fait de racheter le crédit permet de diminuer le capital assuré. Résultat : une mensualité ramenée de 53 à 45 euros pour l’assurance emprunteur pour l’exemple précité. Sans compter les économies possibles en profitant de ce rachat pour effectuer une délégation d’assurance auprès d’une compagnie autre que la banque prêteuse.
