Encadrement de l’évolution du montant des loyers Nouvelle location et renouvellement dans les zones tendues par l’ANIL
N° 2014-13 / À jour au 1er août 2016
Décret n° 2016-1040 du 29.7.16 : JO du 30.7.16
Dans sa version initiale, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyait la publication d’un décret fixant, pour une durée qui ne pouvait excéder un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Jusqu’au 1er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrait la hausse du loyer au stade du renouvellement du bail. En 2012, le décret a été étendu à de nouvelles agglomérations françaises et aux loyers à la relocation (décrets n° 2012-894 du 20.7.12, n° 2013-689 du 30.7.13 et n° 2014-854 du 30.7.14 et n° 2015-931 du 29.7.15, n°2016-1040 du 29.7.16).
La publication de ce décret annuel est obligatoire depuis 2014 et étend son application aux locations meublées (loi ALUR du 24.3.14).
Pris en application de l’article 18, dans sa version issue de la loi ALUR, le présent décret abroge et remplace le décret du 29 juillet 2015. Il s’applique à compter du 1er août 2016 : à la relocation et au renouvellement, de principe, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL dans les agglomérations concernées.
Ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyer se distingue de celui prévu aux articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tels qu’issus de la loi ALUR, fondé sur l’observation du montant des loyers sur un territoire donné, qui est effectif à Paris depuis le 1er août 2015 et qui entrera en vigueur progressivement sur d’autres territoires.
Pour une analyse complète des mécanismes d’encadrement des loyers, cf. Analyse juridique n° 2015-13 « Encadrement de l’évolution et du niveau des loyers ».
Champ d’application de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18)
QUELLES SONT LES COMMUNES CONCERNÉES ?
La loi ALUR aligne la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, I, al. 1 et art. 18, al.1) sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232) ; il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des pris d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social».
Comme le précédent décret, le présent texte (décret : art. 1) précise que les communes concernées par l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18) sont celles des agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10.5.13.
QUELS SONT LES CONTRATS DE LOCATION CONCERNÉS ?
Le dispositif s’applique uniquement aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’applique pas, notamment, aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.
À noter : depuis la loi ALUR, les contrats de location meublée sont soumis au décret annuel d’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 25-3, al. 2).
Il s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2016 et le 31 juillet 2017.
Encadrement des loyers lors de la mise en location d’un logement vacant (décret : art. 2 à 4)
Les logements vacants sont définis comme les « logements inoccupés proposés à la location » (décret : art. 2, al. 1).
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones tendues. De façon exprès, il exclut de l’encadrement certaines mises en location ; il apporte également des dérogations.
PRINCIPE : LIMITATION AU DERNIER LOYER APPLIQUÉ AU PRÉCÉDENT LOCATAIRE (DÉCRET : ART. 3)
Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision ; le nouveau loyer est égal au plus au loyer du précédent locataire.
Si aucune révision n’est intervenue sur cette période : une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL. Le présent décret précise que la date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.
Notion de loyer appliqué au précédent locataire :
lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliqué à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (décret : art. 8).
Exemple : un bailleur a convenu d’une augmentation de loyer sur 6 ans et le locataire quitte les lieux au bout de 4 ans. Le bailleur peut appliquer au locataire suivant le loyer réévalué en totalité, même si le dernier loyer du locataire sortant ne prenait en compte qu’un loyer réévalué aux 2/3.
- Exclusions (Décret : art.2, AL.2)…
- Exception ( décret: article. 4)…
- Travaux d’amélioration…
- Encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail (décret : art. 5)…
- Articulation entre l’encadrement de l’évolution du montant du loyer (loi du 6.7.89 : art. 18) et l’encadrement du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) (décret : art. 9)…
- Dans les zones soumises au seul dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers…
- Dans les zones soumises aux deux dispositifs d’encadrement (de l’évolution et du niveau) : Pour ces zones, une articulation des dispositifs est prévue (décret : art.9)..
