Encadrement loyers zones tendues par l’Anil
La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure, dans les agglomérations dites « tendues » et visées par le zonage relatif à la taxe sur les logements vacants (TLV), un encadrement du niveau des loyers (à la mise en location et au renouvellement du bail) qui entrera en vigueur de façon progressive en fonction de la mise en place et de l’agrément des observatoires locaux des loyers et de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence. Il s’applique aux logements loués nus (loi du 6.7.89 : art.17 et 17-2) et meublés (loi du 6.7.89 : art.25-9 I). Il s’ajoute à l’encadrement de l’évolution des loyers plafonnée dans les agglomérations dites « tendues » (art.18 loi 6.7.89 et décret annuel d’encadrement du 31.7.14).
Ce décret pris en application de l’article 6 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 précise le champ d’application territoriale de l’encadrement du niveau des loyers. Il définit les catégories de logement et les secteurs géographiques qui, a minima, doivent être pris en compte par le préfet pour la publication des loyers de référence.
Il explicite les conditions qui peuvent justifier un complément de loyer dans le cadre de l’encadrement du niveau des loyers et modifie la règlementation applicable aux références de loyer à fournir dans le cadre d’une action en ajustement de loyer (décret n° 90-780 du 31.8.90).
Communes concernées
Déjà prévu par le décret annuel d’encadrement du 30 juillet 2014 (art.1 et 12), le champ d’application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (encadrement du niveau), est reprécisé par ce décret, par renvoi aux communes listées en annexe du décret du 10 mai 2013 (TLV). Cette liste peut être modifiée par décret (art. 6 du décret du 10 juin 2015).
Détermination des loyers de référence (art. 2)
Dans les zones d’encadrement des loyers dotées d’un observatoire local des loyers agréé, le préfet fixe chaque année, sur la base des données observées, des loyers de référence (loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré). Ces loyers de référence sont déterminés par catégorie de logements et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif.
Les références sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et secteur géographique.
Le décret précise que les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou non meublée), au nombre de pièces principales (au sens de CCH : R.111-1) et à l’époque de construction. Par ailleurs, les secteurs géographiques doivent constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.
Pour mémoire, le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20%, et le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence minoré de 30% (selon les dispositions de l’article 6.I.2 de la loi du 24.3.14).
Pour les logements loués meublés, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis pour les logements loués nus (loi du 6.7.89 art. 17 I) pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers.
Le complément de loyer (art.3)
Le bailleur fixe le loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Dans ce cas, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces caractéristiques sont précisées par le décret du 10 juin 2015 (art. 3) :
elles ne doivent pas avoir été déjà prise en compte pour déterminer les loyers de référence ; il ne peut donc s’agir ni du type de location (meublée ou vide), ni du nombre de pièces principales, ni de l’époque de construction (a minima) ;
elles doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
elles ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.
Si les parties conviennent d’un tel complément, son montant et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail.
Un complément de loyer est également possible pour les logements en location meublée. Il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés (loi du 6.7.89 : art. 25-9).
Modalités d’application de la réévaluation et de la diminution de loyer (art.4)
Le décret n°90-780 du 31 août 1990 définit les références à fournir par le bailleur qui souhaite adresser une proposition de renouvellement de bail avec augmentation le loyer, en cas de loyer manifestement sous-évalué. Par ces articles, des ajustements sont apportés à ce décret pour répondre aux modifications apportées à la loi du 6 juillet 1989 par la loi ALUR.
Ainsi, la référence à l’article 19 de la loi du 6.7.89 est remplacée par celle à l’article 17-2.
Le contenu des références est complété : en plus des éléments antérieurement exigés (nom de la rue où se situe l’immeuble, étage, présence d’un ascenseur…), les références doivent indiquer le type d’habitat (individuel ou collectif) et l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence. Le bailleur doit joindre les références de loyers au contrat dès que la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Autre mesure (art.5)
En outre, le texte ouvre la possibilité que des personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique deviennent membres d’une ADIL (sous réserve de l’accord du Conseil d’administration), afin que les ADIL qui le souhaitent puissent solliciter l’agrément en tant qu’observatoire local des loyers. Pour mémoire, la possibilité de déroger à la présence de personnalités qualifiées dans les instances de gouvernance d’un observatoire est possible jusqu’au 31 décembre 2015 (cf. Analyse juridique relative à l’agrément des observatoires locaux des loyers).
