Les nouveaux contrats de location vide août 2015
Ce qui change au 1er Août 2015 concernant la location vide
Ce modèle type s’appliquant aux locations ou colocations (logements nus ou meublés) devra définir notamment les éléments suivants :
- désignation des parties,
- objet du contrat (description du logement et destination des locaux),
- date de prise d’effet et durée du contrat,
- conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement…),
- travaux,
- garanties,
- annexes (dossier de diagnostic technique, notice d’information sur les droits et les obligations des locataires et des bailleurs, état des lieux…).
Un arrêté publié au Journal officiel du 31 mai 2015 précise également le contenu de la notice d’information qui sera annexée aux contrats de location de logement à compter du 1er août 2015. Cette notice contiendra tout ce qu’il faut savoir en matière d’établissement du bail (contenu et durée du contrat, fixation du loyer, révision annuelle du loyer, charges locatives, modalités de paiement, dépôt de garantie, cautionnement, état des lieux, préavis…).
Rédaction du bail d’un logement vide
Forme du bail
Bail signé avant le 1er août 2015
Le bail doit être établit par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :
- d’un acte sous-seing privé ,
- ou d’un acte authentique .
À noter : bien que la loi impose un bail écrit, la jurisprudence admet l’existence d’un contrat de location de fait même sans écrit.
Bail signé après le 1er août 2015
Depuis le 1er août 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit sous forme :
- d’un acte sous-seing privé ,
- ou d’un acte authentique .
Il doit être établit :
- par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…),
et conformément au contrat de bail type réglementaire.
Modèle de contrat de bail à respecter en cas de location vide ou meublée
Contenu du contrat de bail Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015
Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).
Informations concernant les parties
Le bail doit préciser :
- le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire),
- les noms du ou des locataires,
- la date de prise d’effet et la durée du bail.
- Informations concernant le logement
Le bail doit aussi préciser :
- la consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral),
- la surface habitable du logement,
- la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun,
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014.
Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d’absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Informations concernant le loyer
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.
Logement loué en dehors de Paris :
- le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle
- le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014
Logement loué à Paris :
- le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,
- le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014,
- le montant du loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du bail si le contrat est signé depuis le 1er août 2015,
- le montant du complément de loyer si le bail est signé depuis le 1er août 2015.
- Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.
À savoir : quelle que soit la localisation du logement, le montant dudépôt de garantie doit être précisé dans le bail s’il est prévu.
Information concernant les frais d’agence
Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
- les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5-I de la loi de 1989),
- les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
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