Résidences-services en copropriété par l’ANIL
Les copropriétés avec services, appelées également « résidences-services de 1ère génération » sont des résidences qui offrent un cadre de vie adapté notamment aux personnes âgées en leur proposant le maintien à domicile et la possibilité de bénéficier d’un appui au quotidien par la fourniture de services (blanchisserie, repas, ménage, …).
Avec la loi d’adaptation de la société au vieillissement (ASV) du 28 décembre 2015 et le décret du 26 octobre 2016, le régime des résidences-services en copropriété a fait l’objet d’évolutions pour renforcer la protection des occupants en particulier lorsqu’ils sont âgés. Ces textes visent également à prévenir les difficultés de fonctionnement de ces résidences, comme les conflits d’intérêt récurrents entre les prestataires de services et le syndic, le niveau de charges élevé ou l’opacité dans la facturation des services et la répartition des dépenses (cf. étude d’impact de la loi ASV).
Différentes mesures législatives et règlementaires ont ainsi été prises : une distinction entre les services dont peuvent bénéficier l’ensemble des copropriétaires (services spécifiques non individualisables) et ceux choisis individuellement par eux (services spécifiques individualisables) est opéré pour clarifier la facturation aux occupants ; la mise à la disposition des prestataires de parties communes pour la fourniture de ces services est encadré et doit résulter d’une convention, renouvelable, consentie à titre gratuit pour cinq ans au maximum ; la présence obligatoire d’un conseil syndical et l’interdiction de confier la fourniture de services à un prestataire ayant un lien avec le syndic ou l’un de ses proches pour éviter tout conflit d’intérêt ; enfin, un conseil des résidents, consulté pour avis sur les besoins de création ou de suppression de services est créé.
À l’exception des dispositions sur le conseil de résident et la possibilité de modifier par décret la liste des prestations non individualisables, qui sont entrées en vigueur depuis le 1er novembre 2016 (art. 91 / décret du 26.10.16 : art. 11), les autres mesures s’appliquent aux résidences-services dont le règlement de copropriété est publié après le 28 juin 2016. Celles dont le règlement de copropriété est paru avant le 28 juin 2016 restent soumises à l’ancienne réglementation jusqu’à leur mise en conformité.
Pour inciter les copropriétés à intégrer ces nouvelles mesures dans leur règlement, le syndic est tenu d’inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Les copropriétaires doivent se prononcer sur ce point à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
Services pour tous et services « à la carte » (services spécifiques individualisables ou non)
Les copropriétés qui offrent des prestations et des services à leurs occupants ne peuvent être qualifiées d’établissement hébergeant des personnes âgées. Elles se situent donc hors du champ d’application de la législation sociale et médico-sociale (CCH : L.633-5) comme la rappelle la loi du 28 décembre 2015 qui maintient cette exclusion (auparavant inscrite à l’ancien article 41-1 alinéa 2 de la loi du 10.7.65). La loi rappelle, en effet, que le statut de la copropriété est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne. Ces soins sont, en effet, exclusivement fournis par des établissements et des services sociaux et médicaux-sociaux ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant du Code de la santé publique (loi du 10.7.65 : art. 41-1).
Les occupants de logements en copropriété peuvent bénéficier de services collectifs au sein de leur résidence avec la possibilité d’opter pour la fourniture complémentaire de certaines prestations.
Deux conventions sont ainsi conclues : une première entre la copropriété, représentée par le syndic et le prestataire choisi pour fournir les services qui profitent à tous (services spécifiques non individualisables) ; une seconde entre le prestataire et chacun des copropriétaires qui souhaitent bénéficier d’autres services (services spécifiques individualisables) et éventuellement mettre à disposition du prestataire un espace ou un local commun de la copropriété. Dans le premier cas, tous les copropriétaires participent au paiement de ces services et dans le second, seuls ceux qui en ont demandés le bénéficie y contribuent.
- Fourniture de services à la copropriété…
- Facturation aux copropriétaires…
- Encadrement du choix du prestataire (loi du 10.7.65 : art. 41-6…
- Renforcement du contrôle du conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 41-6 / décret du 17.3.67 : art. 39-3 modifié par décret du 26.10.16 : art. 5)..
- Mise en place d’un conseil des résidents (loi du 10.7.65 : art. 41-7 / décret du 17.3.67 : art. 39-8 et 39-9 créés par décret du 26.10.16 : art. 9)..
